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房价僵持的四大秘密  

2011-10-10 10:48:40|  分类: 网罗天下 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                              2011年10月10日07:56  来源:价值中国网  作者:陈真诚

    如果不出意外,楼市调控一时不会松动,这就有可能拉长整个调整周期,延长买卖双方的博弈或对峙时间。

  无法否认,今年以来,在“限贷”、“限购”等房地调控政策和金融调控的综合作用下,不只是一线城市,而几乎是全国性市场,房地产成交量一直在持续大幅度下降。

在舆论普遍关注、信息传达比较快而且传播渠道广的一线城市,各方面关于存货急升的数据屡屡被暴出,截至目前的去库存时间一般需要一年以上,甚至到两年左右。如北京,至9月25日,北京商品房住宅库存达到了113125套,创造了2009年6月24日以后的库存最高点。在8月份,全国八成以上的重点城市商品住宅存量继续增加,延续了前几个月持续走高的态势。

  待售商品房3年都卖不完

  在目前的存货基础上不再增加新的存货,几乎是不可能的。无疑,伴随待销存货越积越多的是,各地市场还将有新项目开工、新盘陆续推出上市,形成可供销售的新房源。

  近年来,由于房地产持续高热,房地产投资大幅增长。2010年全年,全国房地产开发投资额增长33.2%,房屋新开工面积增长 40.7%,新开工增速达到近十年来最高值。今年上半年,全国房地产开发投资额增长、新开工面积增长、在建面积增长也在约30%甚至以上。

  约从2007年开始,近几年全国各地都卖出了大量土地,其中不少是需多年连续开发才能开发完的大宗土地,大盘用地比比皆是。综合政府办事流程、土地出让金交纳(包括延期交纳、分期交纳等)、土地交付、项目开发周期来看,随着这些已卖出土地不断被开发,将有大量土地所开发的新的房源陆续上市销售。

  而且,各地市场还存在大量囤地现象,一些土地甚至是从2007年前开始囤积的,一些土地在卖出若干年后至今还没动工开建。在如今市场异变、房价地价预期向下的情况下,开发商或土地持有者如果继续囤地或捂地不开发,就意味着可能承受损失。因此,接下来,往往会有新的土地开工建设,新的楼盘陆续开盘上市。

  事实上,有的城市房地产市场已经进入新房增量大规模上市时期。无疑,这些不断增加的可售新房,也会与既有存货分抢市场。如果未来即将推出的新房增量不能及时卖出,其形成的积压,将会进一步增加未来存货总量,延长整体去存货的时间。

  照此推算,预计到年底,存货存量的消化时间,即去库存的时间,一般需要3年左右。而后,随着时间推移,继续不断有新盘上市或新的房源推出,如果市势持续低迷,成交冷清,滞销的房屋形成新的积压,新的房源增量就会部分转化成存货增量,延长整体去库存时间。另一方面,近年来,房地产市场高热,投资投机性购房一度盛行,投资投机者手中握有大量房源,二手房存量也非常可观。

  投资投机者持有的二手房存量,在市场向下调整、房价大幅度下降之后,就可能随时成规模性地陆续抛向市场套利,形成供应,自然会大为增加市场供应总量,进一步改变供求形势。

  按照目前的市势,上述三方面房源形成的待售商品房总量的消化时间,或需3年以上。换句换说,到年底,可见的待售商品房或3年都卖不完。

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